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Hotel-Standortgutachten: Ergebnis für Heusenstamm

Seit dem Frühjahr 2016 wurde das ehemalige Hotel Rainbow in das „Rainbow House“ des Kreises Offenbach zur Unterbringung unbegleiteter minderjähriger Geflüchteter „umgewandelt“. Mit dem Wegfall des ansässigen Hotels ist nachvollziehbarer Weise zunächst eine Lücke in den Übernachtungs- und Tagungsmöglichkeiten in Heusenstamm entstanden. Die Stadtverordnetenversammlung hatte daraufhin den Beschluss gefasst, passende Standorte und Prioritäten für die Ansiedlung eines möglichen neuen Hotels am Ort zu prüfen. Ende letzten Jahres hat die Stadtverwaltung die TREUGAST Unternehmensberatungsgesellschaft mbH aus München mit der Erstellung eines Hotel-Standortgutachtens für das Stadtgebiet beauftragt, das inzwischen vorliegt und den städtischen Gremien in diesen Tagen vorgestellt wurde. Das Gutachten (Machbarkeitsstudie) beinhaltet eine unabhängige Markt- und Wettbewerbsanalyse (Mikrostandort Heusenstamm und Makrostandort Kreis Offenbach, Frankfurt-Rhein-Main), eine Potenzialdiskussion (Stärken und Schwächen), Betriebstypendefinition (Hotel-Kategorie, -Kapazität, -Nebenleistungen), Standortanalyse sowie Wirtschaftlichkeitsprüfung.

Grundsätzlich wird die Region Frankfurt als wichtiger Standort für zahlreiche renommierte und international bedeutsame Unternehmen benannt und als Messestandort mit internationalem Flughafen und entsprechendem freizeittouristischen Potential ausgewiesen. Derzeit sind alleine 27 Hotelprojekte mit insgesamt rund 6.500 Zimmern bzw. rund 13.000 Betten in der Planungs-oder Realisierungsphase in Frankfurt und im Raum Offenbach. Während Übernachtungszahlen in Frankfurt im Krisenjahr 2009 nur moderat einbrachen, verzeichnete das Umland (hierzu gehört auch der Kreis Offenbach) teils signifikante Rückgänge, was die Abhängigkeit vom Geschäftsreise-Segment verdeutlicht. Das Umland konnte auch in den Folgejahren nur bedingt an der positiven Entwicklung Frankfurts partizipieren. Im Jahr 2015 verzeichnet unter anderem der Kreis Offenbach sogar ein unterdurchschnittliches Auslastungsniveau (Bettenauslastung).

Die Wettbewerbsanalyse (alle Wettbewerber im Umkreis von 15 Kilometern Entfernung) zeigt, dass der Hotelmarkt von Betrieben der Budget-Kategorie (2- bis 3-Sterne-Kategorie nach dem Deutschen Hotel- und Gaststättenverband, kurz: DEHOGA) dominiert wird und in der Regel privat geführt, wenig professionalisiert und kleinbetrieblich strukturiert ist. Im direkten Umfeld Heusenstamms (Radius fünf Kilometer) befinden sich elf Betriebe mit rund 480 Zimmern. Obwohl der Nachfragedruck in Heusenstamm mit Blick auf das Übernachtungsvolumen und die erzielte Bettenauslastung als äußerst gering zu bewerten ist, ergibt sich angesichts der geringen Profilierung der vergleichsweise hohen Anzahl an Betrieben dennoch eine Angebotslücke im Budget-Bereich.

Neben der grundsätzlichen Analyse des Hotelmarkts im Raum Frankfurt ist ein weiterer Schwerpunkt des Gutachtens die Prüfung konkreter Standorte im Stadtgebiet, die nach den qualitativen Gesichtspunkten Lage des Grundstücks, Verkehrsanbindung und Standort-Frequenz sowie Umfeld und Nachbarschaft beurteilt wurden. Nach der Nutzwertanalyse (Ziel-Wert-Matrix) sprechen sich die Gutachter zur Realisierung einer möglichen Hotelentwicklung für die Standorte Campus Heusenstamm, ehemaliges Bauhofgelände an der Rembrücker Straße sowie das ehemalige Brückenbaugelände entlang der Industriestraße aus. Diese priorisierten Standorte profitieren von einer guten Erreichbarkeit, bedeutenden Nachfragegeneratoren im unmittelbaren Umfeld, einer vergleichsweise zentralen Lage sowie einer vorteilhaften Anbindung. Die weiteren Standortalternativen (im Gewerbegebiet Süd und Ost sowie an der „Alten Linde“) werden als eher ungeeignet für eine Hotelentwicklung bewertet.

Zusammenfassend ist zu sagen, dass die Entwicklung der Übernachtungszahlen und Auslastungswerte im Landkreis Offenbach und der Stadt Heusenstamm in Verbindung mit einer zukünftig zu erwartenden Verringerung der Overflow-Nachfrage (Verlagerung der Nachfrage) aus dem Frankfurter Stadtgebiet nicht für die Notwendigkeit einer Hotelentwicklung am Ort spricht. Zur Generierung einer zufriedenstellenden Auslastung wird die Mobilisierung der lokalen Nachfrage (insbesondere durch lokale Unternehmen) als kritischer Erfolgsfaktor bewertet. Im Falle einer Projektrealisierung ist unter Berücksichtigung des geringen Nachfragedrucks (gegenwärtig durchschnittlich 60 belegte Betten pro Tag) mit einem Verdrängungswettbewerb zu Lasten der qualitätsschwachen Anbieter zu rechnen. Das Wettbewerbsumfeld in den Kategorien oberhalb der Budget-Kategorie ist durch eine hohe Markendurchdringung und einen dementsprechend hohen Professionalisierungsgrad charakterisiert, sodass ein Markteintritt im gehobenen Segment als nicht zielführend bewertet wird. Innerhalb der Budget-Kategorie finden sich quantitativ zwar die meisten Kapazitäten, jedoch verfügen diese über kleinbetriebliche Strukturen und einen geringen Professionalisierungsgrad. Insofern ergibt sich nach Einschätzung des Gutachtens das größte Marktpotential für einen Budget-Betrieb mit Anschluss an eine strahlkräftige Marke mit starkem Vertriebssystem. Erfolgsentscheidend sei zudem ein kosteneffizientes Betriebskonzept sowie Alleinstellungsmerkmale (wie z. B. fußläufige Nähe zur S-Bahn, Designfokus, etc.). Als Primärzielgruppe sollten Geschäftsreisende der lokalen und regionalen Unternehmen sowie als Sekundärzielgruppe Messebesucher, Stop-Over-Gäste der Autobahn und preissensible Geschäftsreisende aus der Umgebung fokussiert werden. Als weitere konkrete Schritte empfiehlt das Gutachten die Befragung der regionalen Firmen, die Erstellung eines Flächenanforderungsprofils (Verfeinerung der konzeptionellen Planung), eine Wirtschaftlichkeits-Vorausschaurechnung für die ersten fünf Betriebsjahre, eine Investitionskostenschätzung sowie die Betreiber- und Investorenansprache. Über das konkrete weitere Vorgehen werden jetzt die städtischen Gremien beraten.

Hintergrund der Auftragnehmerin:

Die TREUGAST Unternehmensberatungsgesellschaft mbH (TREUGAST Solutions Group) in München zählt zu den führenden Beratungsunternehmen in den Bereichen Hotellerie, Gastronomie, Tourismus- und Freizeitwirtschaft in Europa. Die Gesellschaft betreut rund 120 Beratungsprojekte jährlich (vorrangig im deutschsprachigen Raum), unter anderem in den Bereichen Machbarkeitsstudien, Standortprüfungen, Konzeptentwicklung, touristische Destinationsentwicklung, Betriebsanalysen, Coaching und Controlling sowie Marketing und Vertrieb. Zudem ist das TREUGAST International Institut im wissenschaftlichen Sektor engagiert und ist unter anderem als Herausgeber für zahlreiche branchenrelevante Veröffentlichungen verantwortlich. Zu den Auftraggebern zählen Konzerne, Kreditinstitute, Fonds, Versicherungen, Projektentwickler, öffentliche Auftraggeber und mittelständische Unternehmen.

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