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Grundsteuerreform 2025: Grundbesitzabgaben-Bescheide kommen Anfang Januar

Ab 10. Januar 2025 verschickt die Stadtverwaltung rund 6.000 Grundbesitzabgabenbescheide an die Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer in Heusenstamm und Rembrücken. Mit dem Grundbesitzabgabenbescheid werden die Grundsteuer, die Abwasser- und Wassergebühren, die Niederschlagswasser- und die Abfallgebühren erhoben. Die Jahreszahlungen werden quartalsmäßig aufgeteilt; die erste Rate ist am 15. Februar 2025 fällig.

Während die Gebühren für Abwasser, Wasser, Niederschlagswasser und Abfallgebühren kostendeckend kalkuliert werden müssen, hat sich bei den Grundsteuern mit Inkrafttreten des neuen Grundsteuerrechts am 1. Januar einiges an der bisherigen Grundsteuerpraxis geändert.

Wie setzt sich die Grundsteuer überhaupt zusammen?

Für die Ermittlung der Grundsteuer hat sich mit Inkrafttreten des neuen Grundsteuerrechts zum 1. Januar 2025 die Berechnung des Grundsteuermessbetrages durch das Finanzamt geändert. Die Höhe der Grundsteuer für Grundbesitzerinnen und -besitzer ist eine individuelle Steuerlast, die sich wie folgt errechnet: Neuer Grundsteuermessbetrag des Finanzamts x Städtischer Hebesatz in % = Jährlicher individueller Grundsteuerbetrag.

Inkrafttreten des neuen Grundsteuerrechts 2025: Neue Grundsteuermessbeträge

Das Bundesverfassungsgericht hat im April 2018 entschieden, dass die Vorschriften zur Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer verfassungswidrig sind. Die Richterinnen und Richter hatten einen Verstoß gegen die Gleichbehandlung festgestellt. Dieser soll mit der zum 1. Januar 2025 geltenden Grundsteuerreform geheilt werden.

Die Ungleichbehandlung bezieht sich vor allem auf die Bewertung von Grundstücken mit älteren Immobilien gegenüber Grundstücken mit jüngeren Immobilien in ähnlicher Lage. Die Bewertungsgrundlage der Grundsteuerberechnung wurde für Grundstücke mit älteren Immobilien seit 1964 (zum Teil noch länger zurück) nicht mehr fortgeschrieben; vergleichbare jüngere Immobilien und Grundstücke wurden hingegen nach „tatsächlichen“ beziehungsweise aktuellen Werten berechnet.

Im Vorfeld der gesetzlichen Änderung mussten Grundbesitzerinnen und -besitzer bereits in den Jahren 2022 und 2023 eine Grundsteuererklärung an das jeweils zuständige Finanzamt abgeben; für das Stadtgebiet Heusenstamm ist das Finanzamt Offenbach zuständig. Auf dieser Grundlage führte das Finanzamt Offenbach für alle Grundstücke/Immobilien eine Neubewertung und damit einhergehend auch die Festsetzung neuer Grundsteuermessbeträge durch. Die so ermittelten und ab 2025 neu anzuwendenden Grundsteuermessbeträge wurden in der Regel vom Finanzamt mittels des Grundsteuermessbescheids an die Grundbesitzerinnen und -besitzer verschickt.

In Hessen wurden für die Neuberechnung der jeweiligen Grundsteuermessbeträge drei Kernelemente mit unterschiedlicher Gewichtung zugrunde gelegt:

• Die Grundstücksgröße,
• die Wohnfläche und
• der Bodenrichtwert (Durchschnittswert von Grundstücken in einer Kommune).

Der Stadt wurden seit April dieses Jahres vom Finanzamt Offenbach sukzessive die neu berechneten Grundsteuermessbeträge übermittelt.

Anpassung des städtischen Hebesatzes: Neuberechnungen des Hessischen Finanzministeriums – Aufkommensneutralität für Kommunen

Im Zuge der Grundsteuerreform hat das Hessische Finanzministerium allen hessischen Städten und Gemeinden im Juni eine individuelle Hebesatzempfehlung für das Jahr 2025 zukommen lassen. Die Empfehlungen basieren auf dem Willen von Bund und Land, dass sich das neue Grundsteueraufkommen bei den Städten und Gemeinden weder erhöhen noch verringern soll. Die Reform der Grundsteuer soll also für Kommunen aufkommensneutral sein.

Um die Aufkommensneutralität für die Stadt zu gewährleisten, hat das Hessische Finanzministerium die Reduzierung des Hebesatzes für die Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliche Flächen) von derzeit 230 % auf 213,52 % und die Anhebung des Hebesatzes für die Grundsteuer B (unbebaute und mit Gebäuden bebaute Grundstücke) von derzeit 950 % auf 1.327,57 % empfohlen.

Städtische Grundsteuer-Hebesätze 2025

Die Grundbesitzabgabenbescheide der Stadt, die wie erwähnt Anfang des kommenden Jahres verschickt werden, enthalten zwei Bestandteile:

• den neuen Grundsteuermessbetrag, den das zuständige Finanzamt Offenbach im Grundlagenbescheid ermittelt hat und
• die von der Stadtverordnetenversammlung beschlossenen Hebesätze für das Jahr 2025.

Die Stadtverordnetenversammlung hat am 11. Dezember die neuen Hebesätze für die Grundsteuer A und Grundsteuer B nach den Empfehlungen des Hessischen Finanzministeriums beschlossen:

• Grundsteuer A: 213 %
• Grundsteuer B: 1.327 %

Entgegen anderslautender Gerüchte steigen durch die Anpassung der Grundsteuerhebesätze die Grundsteuereinnahmen für die Stadt nicht. Vielmehr erfüllt sie damit die Anforderung der Aufkommensneutralität für Kommunen. Würde ab 1. Januar der Hebesatz bei neuer Rechtslage unverändert bleiben, müsste die Stadt mit weniger Erträgen aus der Grundsteuer B rechnen; das hätte zu einem Verlust von ca. 2,6 Millionen Euro im Haushalt führen können.

Auswirkungen auf die individuelle Steuerlast: Für manche Grundbesitzerinnen und -besitzer wird’s günstiger, für manche teurer

Je nach Grundsteuermessbetrag (Lage, Fläche und Wert des Grundstücks) in Verbindung mit den neuen städtischen Hebesätzen kann die individuelle Steuerlast von Grundbesitzerinnen und -besitzern ab 2025 höher, niedriger oder gleichbleibend ausfallen. Die tatsächliche Steuerlast ist von der individuellen Wohnfläche und Grundstücksgröße abhängig.

Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Nebenkosten, insofern sind auch Mieterinnen und Mieter von einer Reduzierung oder einer Erhöhung der Grundsteuer betroffen (anteilig nach Größe der jeweiligen Mietwohnung).

Beispiele für die Berechnung der Grundsteuer inklusive der individuellen Veränderungen:

Grundstück A:

• Berechnung bis 31.12.2024: 100 (Messbetrag alt) x 950 % (Hebesatz 2024) = 950,00 Euro jährliche Grundsteuer
• Berechnung ab 1.1.2025: 50 (Messbetrag neu) x 1.327 % (Hebesatz 2025) = 663,50 Euro jährliche Grundsteuer

Grundstück B:

• Berechnung bis 31.12.2024: 50 (Messbetrag alt) x 950 % (Hebesatz 2024) = 475,00 Euro jährliche Grundsteuer
• Berechnung ab 1.1.2025: 50 (Messbetrag neu) x 1.327 % (Hebesatz 2025) = 663,50 Euro jährliche Grundsteuer

Grundstück C:

• Berechnung bis 31.12.2024: 50 (Messbetrag alt) x 950 % (Hebesatz 2024) = 475,00 Euro jährliche Grundsteuer
• Berechnung ab 1.1.2025: 75 (Messbetrag neu) x 1.327 % (Hebesatz 2025) = 995,25 Euro jährliche Grundsteuer

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